Le blog immobilier
par SOLUTIONS IMMO INVEST

Bienvenue sur votre blog immobilier !
Parce qu’un projet immobilier ne s’improvise pas, Solutions Immo Invest, l'agence immobilière située à Brest et Ploudalmézeau, vous livre tous ses conseils : vente, achat, investissement, fiscalité, métiers des professionnels de l'immobilier.

Comment choisir la meilleure agence immobilière pour vendre son bien ? 

· L’agent immobilier, le premier contact avec le professionnel est important. Les agents immobiliers sont très nombreux aujourd’hui, proposant tous types de prestations. Il faut confier la vente de voter bien à celui en qui vous avez le plus confiance. Celui qui par son professionnalisme et ses prestations vous a convaincu.
· Les services proposés : photographie, visite virtuelle, prise de drone, home-staiging virtuel, etc… C’est la manière dont l’agent va mettre votre bien en valeur. Ce point est important, il faut que cela soit adapté à votre bien et au marché visé.
· La réputation de l’agence. Les avis clients est ce qu’il faut regarder. Une agence peut être peu connu du public mais avoir de très bon retour client, au contraire une grande enseigne peut avoir de très mauvais retour. Ce choix vous revient privilégié les entreprises familiales ou prendre une grande enseigne au dépit parfois du service.
· La visibilité. Où vont va être publié vote annonce, regarder les diffuseurs et partenaires de l’agence.
· L’historique des ventes de l’agence. Vous pouvez aussi regarder ce que l’agence a vendu précédemment, cela vous donnera une idée sur ce que l’agence fait et s’ils sont compétents par rapport au marché sur lequel votre bien se trouve.
· Les frais d’agence. C’est un point clé dans le choix des vendeurs. Et cela vient en conclusion de tous les points vu précédemment, est-ce que les services et le suivi proposé par l’agence correspond aux honoraires affichés. Sachant que les honoraires sont réglés au moment de la vente et non de la signature d’un mandat de vente. 

En résumé, il est important de s'informer sur les différentes agences et faire des comparatifs. Il faut que les prestations proposées soient adaptées à votre bien.
La meilleure agence pour vendre votre bien ne sera pas forcément la même que celle pour le bien du voisin.

Pourquoi passer par une agence immobilière est la meilleure solution pour vendre son bien ? 

L’agence immobilière vous apporte une expertise professionnelle afin de mettre toutes les chances de votre côté pour de réaliser au mieux votre processus de vente.
La vente immobilière est réglementée par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et la loi ALUR du 26 mars 2014. Ces lois régissent les conditions des professions immobilières. L’agent immobilier doit répondre à trois conditions, qui sont :
  • Posséder une carte professionnelle correspondant à son activité immobilière (une carte de transaction, une carte de location, une carte de gestion, une carte de mandataire)
  •  Justifier une garantie financière auprès d’une organisation professionnelle
  •  Souscrire une assurance professionnelle de responsabilité civile
De plus, la carte professionnelle engage l’aptitude professionnelle et la moralité du conseiller immobilier.
Ces lois existent afin de protéger les clients et de garantir une sécurité en passant par une agence immobilière. Il y a donc une utilité légale et administrative à confier son bien à un professionnel.

La seconde utilité est d’avoir le meilleur accompagnement possible dans sa vente. En effet, de par sa connaissance du terrain, son réseau et son expérience l’agent immobilier vous apporte les garanties de vendre au meilleur prix possible et dans les meilleurs délais.
En signant, un mandat de vente avec vous l’agent immobilier se doit de tout mettre en œuvre pour réaliser la vente de votre bien.
Enfin l’agent immobilier rédige les documents officiels et vous accompagne lors des signatures.
Vendre son bien par une agence immobilière vous apporte donc une sécurité totale de votre vente. 

Les diagnostics immobilier à fournir en cas de vente d'un logement en copropriété

  • Diagnostic de performance énergétique (DPE)
  • Constat de risque d'exposition au plomb (CREP)
  • Etat mentionnant la présence ou l'absence d'amiante
  • Etat de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans
  • Etat de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans
  • Etat relatif à la présence de termites
  • Etat des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon..)
  • Etat mentionnant la présence ou l'absence de mérule (champignon)

La promesse de vente ou l'acte de vente doit aussi mentionner la surface privative du lot en copropriété, cela se réfère à la loi Carrez.

Les diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente d'une maison individuelle

  • Diagnostic de performance énergétique (DPE)
  • Constat de risque d’exposition au plomb (CREP)
  • Etat mentionnant la présence ou l’absence d’amiante
  • Etat de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans
  • Etat de l’installation d’assainissement non collectif Etat relatif à la présence de termites
  • Etat des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon..)
  • Etat mentionnant la présence ou l’absence de mérule (champignon)

Ces diagnostics et information doivent être regroupés dans un dossier qui s’appelle le dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dossier doit être joint à la promesse de vente et à l’acte de vente. 

Les différences entre SCI et SC Patrimoniale :

En société civile patrimoniale, forme générique de la société civile, les associés peuvent déterminer, au moment de la rédaction des statuts, un objet social plus large que dans une société civile immobilière classique. La SC Patrimoniale est notamment autorisée à exercer les activités suivantes :
  • Prise de participation au capital de sociétés tierces
  • Placements et investissements
Dans le cadre de la gestion à plusieurs d’un patrimoine immobilier, la société civile patrimoniale permet ainsi de vendre des biens en vue d’investir les capitaux dans des produits financiers, alors détenus conjointement. La détention est matérialisée par des parts sociales.
Les similitudes
La SCI est ainsi qualifiée lorsque ses actifs se constituent majoritairement de biens immobiliers. Lorsque l’actif de la société civile se compose à titre principal de valeurs mobilières, elle prend la forme d’une Société civile de portefeuille (SCP), qui peut également être appelé une SCI loi Pinel.
Ces 2 types de structures juridiques entrent dans la catégorie des sociétés civiles patrimoniales. Hormis leur objet social, plus ou moins large, les sociétés civiles obéissent aux mêmes règles :
  • SCI comme SCPat, toute société civile patrimoniale est soumise au même régime fiscal : la SC PAT peut opter au choix pour une fiscalité à l’IS ou à l’IR.
  • Les associés de SC PAT sont responsables des dettes de la société à titre illimité et à proportion de leurs apports respectifs au capital social.
  • Les modalités de gestion du patrimoine immobilier et mobilier sont déterminées librement dans les statuts de la SCI.

Qu’est-ce qu’une SC Patrimoniale ?

Très similaire à la SCI classique, la Société civile patrimoniale permet néanmoins de gérer son patrimoine plus librement et d’exercer d’autres activités non liées à l’immobilier, dans la mesure où son objet social est plus étendu.

L’article 1845 du Code civil donne une définition par défaut de la société civile : la société dont l’objet n’est pas commercial est une société civile. Elle est soumise aux dispositions du Code civil et tout litige entre associés relève de la compétence des tribunaux civils.
Dans la mesure où l’immobilier est considéré comme une activité civile par nature, la société civile est la structure adaptée pour la détention, la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier.

Réduire les coûts de succession

Pour anticiper sa succession et réduire le coût fiscal qui s’y rattache, la SCI est une solution qui permet d’optimiser la transmission de son patrimoine. La SCI peut être créée par les parents qui effectuent, par la suite, une donation de parts sociales à leurs héritiers. Ainsi, en plus d’échapper aux droits de mutation liés à la succession, cette méthode permet de bénéficier de l’abattement fiscal en cas de donation parent-enfant et donc de réduire à zéro l’impôt normalement dû sur la transmission de patrimoine. Si cette méthode d’optimisation fiscale n’est pas appliquée, il est intéressant de savoir que la transmission de parts sociales, dans le cadre d’une succession, est moins taxée qu’une transmission de biens immobiliers.

Que risque l'organisme qui pratique un taux usuraire ?

Un prêt est considéré comme usuraire lorsque son taux annuel effectif global (TAEG, anciennement TEG) est supérieur au taux de l'usure.
Le TAEG est le taux auquel on se réfère pour apprécier si une offre de crédit dépasse le seuil usuraire. Il comprend :
  • le taux d'intérêt de base (ou taux nominatif)
  • les frais, commissions et rémunérations diverses (frais d'inscription ou frais de dossier par exemple)
  • les primes d'assurance emprunteur lorsqu'une assurance obligatoire est souscrite simultanément.
L’usure est un délit passible d’un emprisonnement de deux ans et/ou d'une peine d'amende de 300 000 € (article L341-50 du Code de la consommation).

À quoi sert le taux de l'usure ?

La fixation d'un taux d'usure permet de protéger l'emprunteur contre des taux excessifs qui lui seraient proposés.
Des taux d'intérêt trop élevés pourraient placer l'emprunteur dans une situation financière difficile, et, à plus grande échelle, déstabiliser l'économie globale.
Le taux de l'usure joue donc un rôle de régulateur.

Comment est calculé le taux d'usure ?

La Banque de France fixe le taux de l'usure à partir des taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit augmentés d’un tiers.
Les seuils de l’usure sont publiés au Journal officiel à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant.
Ces seuils varient en fonction du montant emprunté, de la durée d'emprunt et de la catégories de prêts (crédit à la consommation, prêts à taux fixe ou variable, découvert en compte, crédit renouvelable, etc.).

Qu’est-ce que le taux de l’usure ?

Le taux (ou le seuil) de l'usure est le taux maximal auquel un prêt peut être accordé.
Il n'existe pas un, mais plusieurs taux d'usure en fonction du type de prêt.
Ce taux s'applique aussi bien aux prêts immobiliers, qu'aux crédits à la consommation, aux découverts en compte, ou aux crédits renouvelable, etc. (voir le détail des différents taux d'usure plus bas dans cet article).

la différence entre usufruit et nue-propriété

Usufruitier et nu-propriétaire ont tous deux des droits différents un même bien :
  • l’usufruitier a le droit de l’utiliser et de percevoir les revenus qu’il produit.
  • Le nu-propriétaire détient la propriété de la chose sans pouvoir en jouir ; on parle de « démembrement de propriété ».
 
Ce régime ne doit pas être confondu avec l’indivision : les indivisaires ont tous des droits de même nature sur un bien.

Comment vendre le bien ?
Pour vendre un bien démembré, usufruitier et nu-propriétaire doivent tous deux être d’accord.

Comment répartir le prix de vente ?
 
La répartition du produit de la vente est déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier, d’après un barème établi par l’administration fiscale.

L’accès progressif au logement

La location-accession immobilière est une démarche qui permet à un locataire d’acquérir un logement après l’avoir loué pendant une période définie avec un propriétaire.
Ce type de contrat est très avantageux.
La location-accession est dans la plupart des cas sans apport personnel, vous avez même la possibilité d’obtenir un prêt comme le PSLA (Prêt Social Location-Accession).
Quelles sont les conditions de la location-accession ?
La location-accession comporte plusieurs périodes telles que :
La période locative
La deuxième période, c’est l’exercice de l’option, elle arrive au terme de la période de locative, vous devez faire un choix, soit acheter, soit renoncer à l’achat. Dans le premier cas, vous devez verser le solde du prix de vente pour obtenir le transfert de propriété.
Le contrat définitif
Le contrat définitif doit être effectué devant un notaire et doit indiquer certaines mentions obligatoires telles que :
  • Le prix de vente.
  • Les modalités de paiement.
  • La date d’entrée en jouissance.
  • Les garanties.
  • Les charges éventuelles de l’accédant.
Les avantages d’une location-accession
Afin de faciliter les opérations d’accession au logement, vous pouvez bénéficier d’un prêt, le PSLA (Prêt Social Location-Accession).
  • Autre avantage, l’achat d’un bien en location-accession permet de bénéficier d’une exonération de la taxe foncière pendant 15 ans.

Achat d'une maison : ce qu'il faut regarder lors de la visite

A regarder devant la maison
  • Examinez les extérieurs (pelouse, portail, terrasse, abri de jardin, piscine, etc.)
  • Attardez-vous sur l’état de la toiture (une réfection est-elle envisagée ?) et des murs extérieurs (présence de fissures, revêtement endommagé, etc.).
  • Y a-t-il des vis-à-vis ?
  •  Le garage est-il en bon état (si la maison en est pourvue). Quelles sont ses dimensions ?

Scruter les moindres détails à l’intérieur de la maison
  • Contrôlez l’état de l’installation électrique : combien y a-t-il d’interrupteurs ? Et de prises électriques ? Où sont-elles placées ? L’installation électrique est-elle conforme aux normes en vigueur ?
  • Intéressez-vous à l’état de la cuisine et des sanitaires : Y a-t-il des fuites ? La cuisine est-elle fonctionnelle ? Y a-t-il le « tout-à-l’égout » ? Quelles sont les dimensions du ballon d’eau chaude ? La salle de bains est-elle humide ? De quel système de ventilation la maison est-elle équipée ?
  • Penchez-vous sur l’isolation (thermique mais aussi phonique) de la maison. De combien de fenêtres la maison dispose-t-elle ? Comment les pièces à vivre de la maison sont-elles exposées ?
  • Scrutez le mode de chauffage dont la maison est équipée : type de radiateurs, de chauffage (au gaz, au fioul, solaire…).

Pourquoi investir dans la pierre ?

Il faut tout d’abord noter qu’investir dans la pierre est tout d’abord une question de plaisir. Cet investissement vous permet d’avoir à portée de main une résidence de prestige où vous pouvez vous rendre à tout moment sans avoir à verser le moindre centime à qui que ce soit. Vous pourrez également profiter, sur une période tout à fait remarquable de réduction d’impôt. Ce qui veut dire que, sur plusieurs années, vous êtes exonérés d’impôt. Ce type de résidence propre et spéciale vous permet de percevoir des loyers versés par des locataires et de jouir de votre placement immobilier en toute quiétude.

Lorsqu’il s’agit d’un premier investissement, vous pouvez faire appel à un conseil immobilier pour vous prodiguer de précieux conseils et pour comprendre les Taux d’emprunt et déterminer où et comment vous pouvez obtenir des prêts à taux zéro. Avec votre conseiller, vous pourrez obtenir d’importants conseils en investissement qui vous permettront de déterminer si la maison sera à caractère d’habitation ou une résidence à louer selon la zone d’habitation. Vous pouvez également décider d’investir dans une résidence universitaire ou encore dans une résidence secondaire de repos avec vue prenante sur la mer.

Il existe d’énorme possibilités et de potentialités d’investissements dans la pierre. Vous pouvez bénéficier d’un bien disposant d’une valeur refuge et vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de 22 % ou 30 % des dépenses de rénovation engagées, dans la limite de 100 000 € par an pendant quatre ans.

Investir dans la pierre : comment tirer parti des investissements dans la pierre ?

Les atouts remarquables de la pierre

Investir dans la pierre est une véritable niche de possibilités qui parait être une parfaite affaire. Ce secteur de l’immobilier est véritablement intéressant en ce sens qu’il peut vous permettre d’étendre votre patrimoine et d’acquérir des revenus additionnels. Mais vous devez d’abord avoir une idée du projet murement réfléchie dans lequel vous croyez. Et lorsque vous investissez dans un environnement propice, vous êtes sûr de tirer profit de vos investissements. Investir dans la pierre est un véritable atout puisque :

La pierre est une réalité palpable

Ceux qui investissent en bourse savent de quoi il est question. En bourse, vous détenez des biens meubles, des titres, des actions, qui n’ont de véritable valeur que lorsque vous en tirez des dividendes ou lorsque vous les revendez.

Profitez de la valeur ajoutée que la pierre acquiert au fil du temps.

La pierre se caractérise par sa prise de valeur. C’est un investissement qui se bonifie au fur et à mesure que les années passent. Plus nous évoluons, plus la valeur locative d’une maison augmente compte tenu de la localisation de votre emplacement.

Les inconvénients de l’investissement immobilier

Le manque de liquidité

Un bon investisseur doit s’assurer d’avoir assez de ressources pour investir. Les banques ne prêtent de l’argent qu’à des gens qui sont solvables, il faut donc avoir suffisamment d’argent pour pouvoir obtenir un crédit. Si vous n’arrivez pas à diversifier votre revenu, cet investissement peut constituer un désavantage. Acheter une maison demande de l’argent dont il faut disposer.

Le risque de la vacance locative

Vous pouvez acquérir un appartement qui reste vide pour une certaine période et cela crée un manque à gagner pour l’investisseur. Ce sont donc des facteurs de risque à prendre en compte.

Besoin de financement urgent

Face à un autre besoin de financement, sachez qu’il n’est pas facile de vendre un bien. Cela peut parfois prendre du temps environ trois mois. Et si vous avez un besoin de financement urgent, cela peut aussi vous poser problème, alors faites vraiment attention.
Le marché de l’immobilier est en pleine croissance et investir dans la pierre parait donc être une activité intéressante qui peut rapporter beaucoup d'argent. Mais il faut tout de même observer et faire attention.

Besoin d’une
estimation de votre bien ?

Disposant de deux agences immobilières sur le Finistère Nord, notre équipe possède une forte expérience du terrain dans la région.

Nous mettons ce savoir-faire à votre disposition pour vous offrir votre évaluation en ligne ou à domicile. Demandez-la dès maintenant !

Empty
Estimer mon bien
LE RESPECT DE VOTRE VIE PRIVÉE EST UNE PRIORITÉ POUR NOUS
Nous utilisons des cookies afin de vous offrir une expérience optimale et une communication pertinente sur notre site. Grace à ces technologies, nous pouvons vous proposer du contenu en rapport avec vos centres d'intérêt. Ils nous permettent également d'améliorer la qualité de nos services et la convivialité de notre site internet. Nous utiliserons uniquement les données personnelles pour lesquelles vous avez donné votre accord. Vous pouvez les modifier à n'importe quel moment via la rubrique ″Gérer les cookies″ en bas de notre site, à l'exception des cookies essentiels à son fonctionnement. Pour plus d'informations sur vos données personnelles, veuillez consulter .
Tout accepter
Tout refuser
Personnaliser